煙臺(tái)房地產(chǎn)的9月，是繁忙的季節(jié)，忙開(kāi)盤、忙預(yù)售，迎來(lái)2012年供應(yīng)最高峰，然而，并沒(méi)有迎來(lái)一個(gè)豐收的季節(jié)。成交量未現(xiàn)預(yù)期爆發(fā)力，金九成銅九。雖調(diào)控從嚴(yán)與利率收緊的威脅環(huán)繞，但銅九現(xiàn)象背后隱含下一季希望，銀十沖刺動(dòng)力值得期待。
供應(yīng)：8915套預(yù)售、24個(gè)樓盤開(kāi)盤將9月推向2012年供應(yīng)最高峰
【同策觀察】 9月煙臺(tái)6區(qū)新增預(yù)售8915套,95.87萬(wàn)平，繼8月新增預(yù)售高峰之后再攀高值。雖然有馬山寨、天越灣等早期房源補(bǔ)辦、續(xù)簽預(yù)售，但近7成新增預(yù)售量為9-10月新入市項(xiàng)目，以福山區(qū)·香逸中央、高新區(qū)·金海名園1.2期為主要代表。前線市場(chǎng)表現(xiàn)中，24個(gè)樓盤開(kāi)盤使9月成為今年開(kāi)盤量最高月份，金九來(lái)襲，港城房企進(jìn)入“開(kāi)盤、供應(yīng)繁忙季”。
成交量：成交量小幅下滑，比肩淡季8月，簽約滯后性成為銅九重要原因
【同策觀察】煙臺(tái)6區(qū)9月樓市成交2514套，環(huán)比下降3.3%，與剛剛過(guò)去的淡季8月成交量相近。9月成交表現(xiàn)與供應(yīng)火熱呈現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，主要因?yàn)?月新增房源、開(kāi)盤樓盤集中于中下旬推出，簽約滯后性決定需求特征或?qū)⒃?0月方能得以體現(xiàn)。6區(qū)成交對(duì)比中，芝罘區(qū)繼續(xù)以620套穩(wěn)居首位，主要因?yàn)?月芝罘區(qū)為開(kāi)盤、加推熱點(diǎn)區(qū)域，越秀·星匯鳳凰、康和新城、富甲逸品等多個(gè)樓盤開(kāi)盤成交量促成區(qū)域成交量爆發(fā)。
成交價(jià)：富馨佳苑定向房低價(jià)網(wǎng)簽+主力簽約樓盤為低價(jià)剛需盤，導(dǎo)致全市均價(jià)下滑
【同策觀察】 9月煙臺(tái)6區(qū)房產(chǎn)成交均價(jià)6172元/平，環(huán)比下降7.1%。全市均價(jià)的小幅下滑，并非為樓盤降價(jià)，而是因?yàn)楹灱s冠軍樓盤為開(kāi)發(fā)區(qū)·富馨佳苑，其首批針對(duì)富士康員工的定向團(tuán)購(gòu)房源均價(jià)僅4360元/平，而全市簽約亞軍牟平區(qū)·海嶼公元、季軍福山區(qū)·香逸中央均為較低價(jià)位的剛需盤，均價(jià)水平 4500-5500元/平，主力成交樓盤的較低價(jià)格影響全市均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑。
大勢(shì)研判：市場(chǎng)“基本面”將現(xiàn)真正意義 “回暖”，但房?jī)r(jià)年內(nèi)不會(huì)大幅反彈
【同策觀察】 9月，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲，成交量持續(xù)回升，從市場(chǎng)“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積、市場(chǎng)銷售面積及金額等幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”開(kāi)始好轉(zhuǎn)，這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，逐漸形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。
但是，從政策面的走勢(shì)來(lái)看，盡管差別化的調(diào)控政策不斷刺激首置剛需，導(dǎo)致樓市成交量持續(xù)回升，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面的狀況也會(huì)逐漸得到緩減，但是，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來(lái)的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有。
82