日前，武漢市房管局宣布，將于10月啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。與此同時(shí)，山東省也出臺(tái)規(guī)定，對(duì)不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售報(bào)價(jià)過(guò)高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，不得核發(fā)預(yù)售許可證書;上海、杭州等地也在研究商品房預(yù)售資金監(jiān)管方案……
濟(jì)南市住房公積金中心日前調(diào)整了公積金個(gè)人貸款政策，從10月8日起，濟(jì)南市區(qū)個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款的最高可貸款額度為25萬(wàn)元，調(diào)整后貸款上限減少了25萬(wàn)元。此外，90平方米以下首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%。究竟這些政策變化會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)怎么樣的影響?
監(jiān)管制度針對(duì)爛尾樓
預(yù)售金監(jiān)管政策的啟動(dòng)對(duì)樓市有什么樣的影響?趙楠表示，如果在預(yù)售資金監(jiān)管方面出臺(tái)更為嚴(yán)格的管控制度，只會(huì)讓市場(chǎng)更加規(guī)范，這不能算是監(jiān)管趨嚴(yán)。因?yàn)槠鋵?shí)現(xiàn)實(shí)情況中，已經(jīng)少有挪用預(yù)售資金監(jiān)管的案例。就拿重慶來(lái)說(shuō)，重慶的預(yù)售資金監(jiān)管制度一直都算完善，在全國(guó)來(lái)說(shuō)也是做得非常好。以我們澤京為例，我們都是？顚Ｓ谩Ｓ秀y行出具證明，我們把按揭的款項(xiàng)劃到一個(gè)專門的賬戶，然后房交所才能備案合同，要不然我我們連銷售都無(wú)法開展。
黃河翔強(qiáng)調(diào)，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，？顚Ｓ每梢杂行П苊忾_發(fā)商因偷挪原有項(xiàng)目建設(shè)款項(xiàng)，去投拍新土地。有可能導(dǎo)致的現(xiàn)象，就是以前有些公司喜歡挪用資金去拿地，而現(xiàn)在則無(wú)法進(jìn)行這方面的操作，一些開發(fā)商在拿地資金方面顯得捉襟見(jiàn)肘。
一些小型的開發(fā)企業(yè)，可能受此影響，拿不到地。當(dāng)然，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，很多企業(yè)拿不到地，勢(shì)必影響到供給減少，在需求仍然存在的情況下，會(huì)對(duì)后期的市場(chǎng)產(chǎn)生的影響就是價(jià)格反彈，決定樓市發(fā)展的還是供求關(guān)系。
王雪松說(shuō)，這個(gè)監(jiān)管制度的啟動(dòng)實(shí)際上是為了防止?fàn)尾樓出現(xiàn)，怕有些開發(fā)商卷款潛逃，出發(fā)點(diǎn)是為了保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，但實(shí)際上對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響不大。因?yàn)楝F(xiàn)在樓市環(huán)境都不錯(cuò)，已經(jīng)少有類似案例發(fā)生。
公積金變動(dòng)影響剛需
黃河翔表示，公積金方面的話，我倒覺(jué)得其實(shí)貸款額度變化其實(shí)沒(méi)有太大的影響。說(shuō)到對(duì)樓市的影響，主要是重慶公積金有一段時(shí)間由于額度不足放不出來(lái)款項(xiàng)，導(dǎo)致有一些開發(fā)商先進(jìn)回款速度會(huì)放緩，影響資金的回流。本來(lái)現(xiàn)在很多開發(fā)商的利潤(rùn)率已經(jīng)不高，如果還被占用現(xiàn)金流，這才是最大的影響。
公積金這塊，像濟(jì)南這種情況，額度調(diào)低到25萬(wàn)元，對(duì)剛需置業(yè)的打擊就非常明顯。因?yàn)橐话阃ㄟ^(guò)公積金貸款的都是小戶型為主，公積金額度調(diào)低的話，主要影響的會(huì)是剛需市場(chǎng)。25萬(wàn)元能買到什么房子?就算是拿重慶作為例子，重慶夫妻參貸額度是80萬(wàn)元，80萬(wàn)元能夠買到的房子基本不太會(huì)是高檔住宅，而重慶目前最受歡迎的產(chǎn)品恰恰是剛需，房地產(chǎn)最需要保護(hù)的也是這類產(chǎn)品。
王雪松表示，公積金這塊其實(shí)主要是針對(duì)剛需客戶，提高公積金貸款額度能有效地保護(hù)“剛性需求”，但如果調(diào)低公積金貸款額度，會(huì)使得一些剛需客戶因?yàn)轭~度不夠，可能就買不起房子了。
重慶市場(chǎng)不會(huì)趨嚴(yán)
主持記者：各地市場(chǎng)都在作出一些調(diào)整，重慶樓市調(diào)控是否會(huì)更嚴(yán)格?
趙楠：重慶目前在預(yù)售資金監(jiān)管方面已經(jīng)做得很好了，規(guī)范化是好事情，但并不會(huì)意味著調(diào)控趨嚴(yán)。公積金額度調(diào)整方面更不會(huì)是這一表現(xiàn)。
黃河翔：重慶的市場(chǎng)情況下，其實(shí)并不需要再出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，因?yàn)轭A(yù)售資金的監(jiān)管，主要是為了防止?fàn)尾樓的出現(xiàn)，購(gòu)房者的權(quán)益得不到保障。但現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來(lái)越正規(guī)，重慶的市場(chǎng)也非常不錯(cuò)，爛尾樓已經(jīng)很少出現(xiàn)了，違法的代價(jià)很大，所以已經(jīng)鮮有人出來(lái)再犯。所以如果出臺(tái)相應(yīng)政策，實(shí)際上意義并不大。
王雪松：市場(chǎng)上有政策收緊的苗頭，但目前屬于政策不穩(wěn)定期，而且全國(guó)市場(chǎng)上的表現(xiàn)也冷熱不均，各個(gè)地方政府出臺(tái)的政策也都不一樣。而具體到重慶而言，我覺(jué)得不太會(huì)從緊，因?yàn)橹貞c還有很大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，樓市也比較健康，目前尚不需要這樣的從嚴(yán)的調(diào)控。
重慶實(shí)施
預(yù)售資金監(jiān)管：
據(jù)市國(guó)土房管局相關(guān)人士介紹，我市目前一個(gè)商品房預(yù)售許可證，只能設(shè)立一個(gè)預(yù)售資金專管賬戶，由開戶銀行代為收取。
辦理按揭貸款的銀行，應(yīng)當(dāng)在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記之日起五日內(nèi)，將預(yù)購(gòu)人的按揭貸款款項(xiàng)直接劃入該賬戶。
商品房預(yù)售資金將由預(yù)售人、監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)共同監(jiān)管，三者還應(yīng)當(dāng)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。
公積金貸款：
目前我市公積金貸款實(shí)行可貸額度由賬戶余額的15倍提高到25倍，個(gè)人最高限額40萬(wàn)元，但允許夫妻參貸，一個(gè)家庭最高可貸80萬(wàn)元。此外，貸款期限由20年提高到30年，(二手房為25年，磚混結(jié)構(gòu)不超過(guò)20年)還款期限最長(zhǎng)至借款人法定退休年齡后10年。公積金個(gè)貸最高貸款成數(shù)為購(gòu)房總價(jià)款的 80%(二手房為70%)。
93