今年，繼鄂爾多斯之后，西部城市省會城市貴陽或?qū)⒊蔀榈诙䝼樓市崩潰的城市。盡管貴陽房價(jià)并未出現(xiàn)極為顯著的斷崖式下跌，但下跌之趨勢卻難以阻擋。這是因?yàn)楫?dāng)?shù)匦陆ㄗ≌⿷?yīng)量已經(jīng)超過居民家庭戶數(shù)。在貴陽，建筑面積超過100萬平方米的樓盤數(shù)量眾多。其中最大的樓盤——花果園的建筑規(guī)模高達(dá)1830萬平方米，規(guī)劃居住的人口高達(dá)50萬人，超過貴陽城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。而當(dāng)?shù)嘏琶诙臉潜P中天未來方舟占地總面積為9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬平方米，規(guī)劃居住人口不下17萬人。
除花果園外，另外13個建筑面積超過100萬平方米的樓盤的建筑面積總和約4500萬平方米，規(guī)劃居住人口為110萬左右。如果考慮到超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，按照一些媒體的不完全統(tǒng)計(jì)也超過了30個，這些樓盤的總建筑規(guī)模至少超過3000萬平方米，規(guī)劃居住人口約100萬人。即便不考慮那些20萬平方米以下的樓盤，貴陽當(dāng)?shù)氐男陆潜P也可以容納至少260萬人口。如果將當(dāng)?shù)厝啃陆ㄗ≌冀y(tǒng)計(jì)下來，可容納的人口肯定超過了 300萬。
然而，根據(jù)貴陽市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)，全市常住人口中， 居住在城鎮(zhèn)的人口為2946323人，占68.13%;居住在鄉(xiāng)村的人口為1378238人，占31.87%。這樣來看，貴陽當(dāng)?shù)氐男陆ㄗ≌┙o量已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)鼐用窦彝魯?shù)。如果考慮到當(dāng)?shù)卮媪糠，在貴陽，平均一戶家庭擁有幾套住房不是天方夜譚。
在這種情況下，貴陽當(dāng)?shù)氐牡胤秸疄榱舜碳鞘，在國慶前突然出臺了《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》這樣的新政策。新政策規(guī)定，無論本地人還是外地人，凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。這一系列措施簡而言之就是買房送戶口。此外，貴陽當(dāng)?shù)剡出臺了商業(yè)貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款優(yōu)惠、交易稅費(fèi)，甚至買房送車牌號的房地產(chǎn)刺激政策。
盡管有一些手上有閑錢的人，在目前經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)，找不到合適的投資渠道，希望通過拼命買房尤其是商業(yè)用房來保值或增值。但是，首先就如我們曾分析過的那樣，商業(yè)用房泡沫膨脹的程度比起住宅房有過而無不及，城市商業(yè)用房除少數(shù)外大多不具有投資價(jià)值。其次，少量的投資客或投機(jī)客對于過高的房地產(chǎn)供給量是杯水車薪，解決不了什么實(shí)質(zhì)性的問題。再次，房產(chǎn)投資最終要落實(shí)到租金回報(bào)上，而租金與經(jīng)濟(jì)情況密切相關(guān)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退的情況下，不要指望房地產(chǎn)可以帶來長期的高回報(bào)。因此，貴陽樓市與拙著《歐元必死：揭開歐債危機(jī)的真相》一書中所描述的愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫的情況有過而無不及。換而言之，這種房產(chǎn)泡沫膨脹的程度，其崩潰是必然的，就算是神仙來了也救不了。當(dāng)?shù)卣木仁姓咦匀徊粫褚恍┓康禺a(chǎn)老板所期望那樣，提高當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)15%的銷量。
其實(shí)，貴陽的情況并非個例，中國大地上處處是貴陽，無非是泡沫嚴(yán)重的程度不同而已。在一些泡沫較為嚴(yán)重的城市，房地產(chǎn)已經(jīng)和地?cái)傌浺粯庸_在馬路上叫賣了!樓市泡沫已經(jīng)如此嚴(yán)重，任何地方政府都不指望能以什么地方性刺激政策來繼續(xù)刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
如果考慮中國人口紅利已快殆盡的因素，房地產(chǎn)未來所面臨的局面將更為嚴(yán)峻。從1950年到2009年，中國15-54歲人口年均凈增長保持在300萬到1700萬的數(shù)量上，其中最高的年份是1980年，恰恰是改革開放剛剛開始的時(shí)候。2010年，這個數(shù)字降到了100萬。從2011年開始，中國 15-54歲人口年均凈增長開始變?yōu)樨?fù)數(shù)，15-54歲人口大致每年減少300萬到110萬。俗話講，處處留心皆學(xué)問。我們只要仔細(xì)觀察一下周圍就會發(fā)現(xiàn)，無論是工地、工廠，還是其他什么地方，現(xiàn)在那些臟活、累活的工作主要以45歲以上的中老年人居多，幾乎沒有年輕人。而在農(nóng)村，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人大多也是50歲以上的人。根據(jù)調(diào)查，目前中國種田的人平均年齡已經(jīng)超過60歲。就這樣的人口趨勢，還指望房地產(chǎn)來拉動地方經(jīng)濟(jì)，無異于癡人說夢。而所謂的城市化也異化成了一些地方政府以房地產(chǎn)為平臺轉(zhuǎn)移財(cái)富的冠冕堂皇卻很無恥的借口。這不得不令人令人扼腕!當(dāng)然，鄂爾多斯不會是最后一個樓市崩潰的城市，貴陽也不會是最后一個，各地城市的樓市前仆后繼的崩潰場景，相信我們很快就會親眼目睹到這一世紀(jì)性的盛景!
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